Tarnóczi Júlia blogja

Az új építésű ingatlanok építésére, illetve vásárlására elérhető vissza nem térítendő támogatások várható hatásairól már sok szó esett, azonban a december 6-án kihirdetett kormányrendelet feltételrendszerében megjelent egy új elem, miszerint az ingatlan ára, illetve bekerülési költsége egy négyzetméterre vetítve nem haladhatja meg a nettó 300 ezer, illetve bizonyos esetben a 350 ezer forintot. Ezt az értékhatárt az előírt “B” vagy annál kedvezőbb energetikai minősítési osztállyal kombinálva jelentősen beszűkülhet a lakásépítési támogatással (szocpol) elérhető ingatlanok köre, derül ki az Otthon Centrum közleményéből. A közleményben foglaltak egyébként összecsengenek a Pénzcentrum.hu egyik korábbi elemzésével is.

A KSH új építésű lakások átlagos négyzetméterárát mérő statisztikája szerint Budapesten az új lakások egy négyzetmétere átlagosan bruttó 350 ezer forintba került az idei év első félévében, ugyanez az átlagos négyzetméter ár bruttó 224 ezer forint volt a megyeszékhelyeken. A 300 ezer forintban meghatározott értékhatár az áfa és a telek árával csökkentett értéket jelent, tehát a felső határ bruttó összege 381 ezer forint a jövő évben, az új adószabályok alapján, a telekár nélkül. A telekárnak az ingatlanok négyzetméterére vetített aránya nem határozható meg ilyen egyszerűen, ez ugyanis függ a telek árától és a telekre épített épületben lévő lakások számától, illetve méretétől. Ökölszabályként 15-20 százalék közötti telekhányadot vehetünk alapul, de ezt a fejlesztés jellemzői is nagyban befolyásolhatják. Vidéken 10 százalékos telekhányad is elképzelhető, míg egy magas presztízsű, fővárosi lokáción az 50 százalékos telekhányad sem lehetetlen. Ez a rendeletben megjelent nettó 300 ezer forintos értékhatár esetében azt jelenti, hogy a vissza nem térítendő támogatás hatása vidéken lesz jobban érezhető, mivel az elérhető támogatás segítségével megvásárolható ingatlanok száma bővebb lehet. A fővárosban ez az értékhatár bizonyos kerületekre, illetve az alsó, középső szegmens lakásaira szűkíti le a szocpol segítségével megvásárolható ingatlanok körét.

Az Otthon Centrum budapesti új építésű projektadatbázisa alapján a pesti peremkerületekben, azaz a XV-XXI. és a XXIII. kerületekben, illetve a X. és IV. kerületben jelenleg értékesítés alatt álló projektek átlagos négyzetméterárai maradnak a fenti bruttó 380 ezer forintos értékhatár alatt. Fontos tudni, hogy az adatbázisban kínálati árak szerepelnek, amelyeknél esetenként 5-10 százalékkal alacsonyabb lehet a tényleges eladási ár. Illetve az adott projektekre jellemző telekhányaddal is csökkenteni kell az árat, ami szintén növeli a szocpol feltételeinek megfelelő projektek, illetve lakások körét. Ugyanakkor egy adott projekten belül is szóródnak a lakások árai, tehát az, hogy egy projekt a fenti kerületekben helyezkedik el, nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden lakása megvásárolható a szocpol segítségével. “Ezen szempontok figyelembe vételével azt mondhatjuk, hogy a fenti kerületek új építésű lakáskínálatának nagy része – az érték tekintetében – megfelel a kormányrendeletben előírt feltételeknek” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. “Azt azonban fontos tudni, hogy az értékesítés céljából épített lakások száma alapján ezek a kerületek a fővárosi új építésű lakóingatlan kínálat alig több mint harmadát adják.”

A budai oldalon csak a XXII. kerületben lehet több olyan projektet találni, ahol az átlagos négyzetméterár alapján nagyobb számban vannak az értékhatár alá eső ingatlanok. A III. és XI. kerületben értékesítés alatt álló projektek közül csak kevésnél felel meg egy-egy projekt átlagos négyzetméterára a szocpol feltételeinek, a kínálat nagy része nem érhető el ezzel a támogatással. A többi budai kerületben (I., II., XII.) szinte elképzelhetetlen megfelelő értékű új építésű lakást találni. Hasonló a helyzet a pesti oldalon, az V., VI. és részben a VII. kerületben. A pesti belső kerületek közül a VIII., IX., XIII, és a XIV. kerületek kínálatában találunk olyan projektet, ahol az átlagos négyzetméterár a határérték alatt van, ezek a projektek a kínálat nagyjából felét teszik ki az adott kerületben.

“A fentiek alapján a fejlesztők, és a vevők által is kedvelt lokációk, mint a XIII., XIV., XI., VIII. és a III. kerület kínálatában nagyobb számban fordulnak elő a szocpol feltételeinek nem megfelelő ingatlanok” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. “A vissza nem térítendő támogatás segítségével megvásárolható ingatlanok felső értékhatáránál érdemes lenne figyelembe venni a vidéki és fővárosi új építésű lakásárak közötti különbséget, hiszen az az elv, hogy a szociális alapon nyújtott támogatásból ne felső kategóriás lakást vásároljon az igénylő, így vidéken kevésbé érvényesül, mint Budapesten. Ráadásul a fővárosi értékhatár növelésével egy szélesebb kínálati szegmens lenne elérhető az első lakásukat vásárlók számára, ami még koránt sem jelentene felső kategóriás ingatlanokat.”

A kormányrendelet alacsony energiafogyasztású lakás – melynek fajlagos primer energiafogyasztása fűtésre legfeljebb 25 kWh/négyzetméter évente – esetében a nettó 300 ezer forintos felső értékhatárt nettó 350 ezer forintra emeli. Az előírt primer energiafogyasztás megvalósítása azonban nagyon költséges. Az Otthon Centrummal közös cégcsoportba tartozó, többek között energetikai tanúsítással foglalkozó Dome Energy számításai szerint egy budapesti 100 négyzetméter alapterületű, egyszintes, “A+”-os energetikai besorolású családi ház, éves négyzetméterre vetített energiafogyasztása: 56,48 kWh/négyzetméterenként és évente, ami duplája a fent előírt határértéknek. Az éves 25 kWh/négyzetméter szint elérése majdnem passzívház (max. 15 kWh/m2/év) építését kívánja meg, ami a nettó 350 ezer forintos költségen szinte kivitelezhetetlen. Fontos látni, hogy egy rossz energiahatékonyságú épületen viszonylag olcsón lehet hatékonyságjavulást elérni, de az energiafogyasztás újabb és újabb egységgel történő csökkentése egyre költségesebb lesz. Az éves 100 kWh/négyzetméter szintet viszonylag kevés beruházással el lehet érni, de ez alatt minden hatékonyságjavító beruházás egyre komolyabb és költségesebb lesz.

Összefoglalva a szocpol feltételrendszere vidéken szélesebb szegmenst tesz elérhetővé a kínálatból, illetve az előírt energetikai besorolás és a maximális vételár összeegyeztethetősége sem jelenthet nagy problémát – a vidéki átlagárakra vonatkozó meglehetősen szűken rendelkezésre álló adatokból ítélve. A fővárosban a jelenlegi feltételek korlátozzák a szocpolon keresztül elérhető kínálatot, amit a jellemző projektméretek miatt az energetikai besorolásra vonatkozó előírás tovább szűkít. Ugyanakkor a fővárosban nagyobb eséllyel teljesül, hogy a szocpol ne felső kategóriás lakások vásárlását támogassa. A saját beruházásban épített családi ház azonban mind vidéken, mind Budapesten nagy valószínűséggel támogatható lesz. Érdemes lenne az országrészek közötti árbeli különbségeket is figyelembe venni a maximális értékhatárok megállapításánál, hogy mind a vételár, mind az energetikai besorolás szempontjából szélesebb kínálat álljon az igénylők rendelkezésére. Annál is inkább, mivel a jelenlegi nyomott ingatlanpiaci- és építőipari árak emelkedése esetén tovább szűkülhet a szocpolon keresztül elérhető kínálat.

Pénzcentrum

Ezt a bejegyzést 2011, december 15th, csütörtök 11:37-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.

Új lakás építéséhez, illetve új lakás vásárlásához (2010. január 1-jét követően kiadott építési- , illetve használatbavételi engedély esetén) vissza nem térítendő állami támogatás vehető igénybe – olvasható a Magyar Közlönyben megjelent kormányrendeletben. A támogatás csak abban az esetben jár, amennyiben építés esetén az egy négyzetméterre eső bekerülési érték, illetve vásárlás esetén a négyzetméterár (telekár nélkül) nem haladja meg a 300 ezer – alacsony energiafogyasztású (passzív ház) lakás esetén pedig a 350 ezer forintot.

A maximalizált árakra a korábbi hírek szerint elvileg azért volt szükség, hogy luxuslakások építésére, vagy vásárlására ne lehessen igénybe venni a szocpolt. Ugyanakkor az átlagos négyzetméterárak új építésű lakások esetében ennél jóval magasabban helyezkednek el – legalábbis a fővárosban biztosan. Így vásárlás esetén a legtöbb budapesti kerületben például aligha tudják majd igénybe venni a támogatást a fiatalok.

A vásárolt lakás hasznos alapterületére vonatkozóan is egyértelmű elvárást fogalmaznak meg, mely nagyjából így összegezhető: minél nagyobb ingatlant tud valaki venni, annál több támogatást ad hozzá az állam. Két gyermek esetén minimum 60 négyzetméteres lakást kellene vásárolni ahhoz, hogy szocpolt lehessen hozzá igényelni. Három gyermeknél már 70, négy- vagy több gyermek esetén pedig már minimum 80 négyzetméter az elvárás.

Ugyanakkor arról sem szabad megfeledkezni, hogy a 20-as éveikben járó fiatalok – akik első lakásukat veszik – Budapesten általában a 45 négyzetméteres, míg vidéken az 50 négyzetméteres kategóriában keresgélnek. Így a legtöbb fiatal aligha fog 10-15 négyzetméterrel nagyobb ingatlant vásárolni, csak azért, hogy megkapják a támogatást. Hiszen gondoljunk csak bele, a két méretszegmens között jelentős áreltérés mutatkozik a piacon, többszöröse annak, mint amennyit a szocpol fedezni tudna.

A támogatást a legalább B energiakategóriájú ingatlan vásárlásához lehet igénybe venni. Tovább lehet növelni a bezsebelhető állami támogatás összegét, ha valaki A energiakategóriájú ingatlant épít. Ez esetben 1,1-szeres szorzót kell alkalmazni, vagyis 10 százalékkal nő a támogatás összege. Az A+ energiaosztálynál 1,2-szeres, passzív ház építésekor pedig 1,3-szoros a szorzó. Alacsony energiafogyasztású lakás, vagyis passzív ház esetén egyértelműen megfogalmazott elvárás, hogy a lakás fűtésre fordított fajlagos primer energiafelhasználása évente legfeljebb négyzetméterenként 25 kWh legyen.

A Magyar Közlönyben megjelent törvény hosszasan részletezi, milyen feltételek mellett lehet igénybe venni a lakásépítési támogatást. Ezek közül – a korábban említetteken túl – a legfontosabbak a következők:

• - magyar állampolgárok, emellett a bevándorolt, vagy letelepedett, valamint a hontalan, vagy menekült státuszúak is igénybe vehetik
• – az igénylőnek, házastársának, élettársának, kiskorú gyermekének, valamint a vele együtt költöző családtagjának együttesen legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada van egy olyan lakásban, amely tulajdonközösség megszüntetése vagy öröklés útján került a tulajdonukba; illetve a tulajdonukban lévő lakás lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte
• – adóhatósági igazolást kell bemutatni arról, hogy az igénylők köztartozásmentes adózók
• – minimum 2 vállalt, vagy meglévő gyermek esetén, akik az adott háztartásban élnek
• – vállalt gyermekek esetén az elsőnek 4, a másodiknak 8 éven belül kell megszületnie
• – házastársak és élettársak esetén legalább az egyik félnek minimum 180 napja fennálló bejelentett jogviszonnyal kell rendelkeznie.
• – 10 évig köteles az igénylő abban a lakásban lakni, melyre felvette a támogatást, különben a Magyar államérvényesíti jelzálog jogát, és a támogatott személynek vissza kell fizetni a kiutalt összeget
• – az építési/vásárlási költségeket számlával kell igazolni

A később született gyermek esetén alkalmazandó szabályok között szerepel az, hogy a lakásépítési támogatást lakáshitel-tartozás törlesztésére is igénybe lehet venni. A támogatás a használatbavételt megelőzően nyújtott és folyósított, fennálló hiteltartozás csökkentésére használható fel, kivétel ez alól a munkáltatói és önkormányzati kölcsön.