Figyelem!

Decemberi rendelet módosítás alapján abban az esetben, ha valaki az ingatlan eladásával kívánja végtölrleszteni a devizahitelét, január 31. -ig be kell hogy utalja a pénz a jelzálogjogosult bankhoz. Nem  elég az dásvételi szerződéssel igazolni, hogy eladásból finanszírozza a végtörlesztést, jelen álláspont szerint be is kell azt fizetni a bankba.

Alább a rendelet kivonata:

200/B. § (1) A Magyarország területén lévő lakóingatlanon alapított zálogjog vagy a Magyarország 2005. évi költségvetéséről szóló 2004. évi CXXXV. törvény 44. §-a alapján vállalt állami készfizető kezesség fedezetével fogyasztóval kötött deviza alapú kölcsönszerződés alapján teljesített teljes előtörlesztés, illetve a fogyasztóval kötött deviza alapú, lakóingatlanra vonatkozó pénzügyi lízingszerződés alapján fennálló teljes finanszírozási összeg és maradványérték megfizetése (a továbbiakban: végtörlesztés) esetén a kölcsönszerződésből, illetve pénzügyi lízingszerződésből (a továbbiakban együtt: kölcsönszerződés) eredő pénzkölcsön nyújtásból vagy pénzügyi lízingből eredő követeléssel (a továbbiakban: kölcsön) rendelkező pénzügyi intézmény – amennyiben a (2) bekezdésben meghatározott feltételek teljesülnek – a végtörlesztés forint összegének meghatározásakor svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén 200 HUF/100 JPY árfolyamot alkalmaz.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott árfolyam alkalmazására a pénzügyi intézmény abban az esetben köteles, ha

a) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsön folyósításakor alkalmazott árfolyam az (1) bekezdésben meghatározott árfolyamnál nem volt magasabb,

b) a kölcsönszerződést a pénzügyi intézmény a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló 2011. évi LXXV. törvény hatálybalépésének napjáig nem mondta fel,

c) a végtörlesztésre vonatkozó írásbeli igénybejelentését a hitelfelvevő 2011. december 30. napjáig az (1) bekezdés szerinti pénzügyi intézmény részére benyújtja,

d) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsönhöz közvetlenül kapcsolódik áthidaló vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozás, annak végtörlesztését a hitelfelvevő a c) pont szerinti igénybejelentéssel egyidejűleg vállalja, valamint

e) a végtörlesztés a c) pont szerinti igénybejelentés napját követő 60. napig megtörténik,

f) a hitelfelvevő az (1) bekezdés szerinti pénzügyi intézmény részére 2012. január 30-ig

1. a végtörlesztéshez szükséges teljes összegre vonatkozóan – ideértve a d) pont szerinti tartozásait is – szükséges forintösszeget maradéktalanul átutalja, vagy

2. az 1. pont szerinti összegre, illetőleg annak az átutalással nem fedezett hányadára a végtörlesztéshez hitelt nyújtó pénzügyi intézmény által szabályszerűen kiállított, feltétlen és visszavonhatatlan – legkésőbb a c) pont szerinti igénybejelentéstől számított 60 napon belüli időpontig teljesítendő folyósítási kötelezettséget vállaló – írásbeli nyilatkozattal igazolja a végtörlesztéshez szükséges fedezetet.

További részletek

A szociálpolitikai támogatást új lakás építéséhez vagy új lakás megvásárlásához vehetik igénybe azok a természetes személyek, akiknek nincs lakástulajdonuk; legalább az egyik szülő bejelentett, legalább féléve fennálló munkaviszonnyal rendelkezik; igényük megfelel a méltányolható lakásigénynek, s legalább B energetikai kategóriájú ingatlant szereznének. Az építési/vásárlási költségeket számlával kell igazolniuk az igénylőknek, továbbá igazolniuk kell, hogy nincs köztartozásuk.

A vissza nem térítendő szociálpolitikai támogatás összege a gyermekszámtól és a lakás nagyságától függ, s “vállalt” gyermekek esetén is jár: 35 év alatti házaspárok esetében – a meglévő gyermekek számától függetlenül – 2 gyermeket lehet előre vállalni, egy gyermeket 4 éven, kettőt pedig 8 éven belül kell “teljesíteni”. A – telekár nélkül számított – egy négyzetméterre jutó építési költséget a tájékoztató szerint maximálni fogják, hogy luxuslakások építése esetén az állami támogatást ne lehessen igénybe venni.

A szociálpolitikai támogatás tervezett összege két eltartott gyermek esetén, ha a lakás hasznos alapterülete 60,01-75,01 négyzetméter, 800 ezer forint, 75,01-90 négyzetméternél 1 millió forint, 90,01 négyzetméter felett 1,3 millió forint.

Három gyermek esetén a támogatás összege 70,01-85 négyzetméternél 1,2 millió forint, 85,01-100 négyzetméternél 1,5 millió, 100 négyzetméter felett 2 millió forint.

Négy vagy több eltartott gyermek esetén a támogatás összege 80,01-95 négyzetméternél 1,6 millió forint, 95,01-110 négyzetméternél 2 millió, 110 négyzetméter felett 2,5 millió forint.

A energetikai kategóriájú lakás esetén 1,1-es szorzót, A+ energiaosztályú lakás építése esetén 1,2-es szorzót, passzív ház építése esetén 1,3-es szorzót kell alkalmazni.

A szociálpolitikai kedvezményt a támogatási rendelet kihirdetését követően lehet igényelni, a kifizetések 2012-ben indulhatnak. A támogatást utólagos finanszírozás keretében folyósítják.

Feltételek

Új lakás vásárlásához, építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához, korszerűsítéséhez kamattámogatott hitelt 2014. december 31-ig lehet igényelni. A kamattámogatás időtartama legfeljebb öt év (a kölcsön futamideje ennél hosszabb is lehet), a kamattámogatás mértéke pedig a futamidő alatt fokozatosan, évente 5 százalékponttal csökken. A kamattámogatás mértéke az állampapírhozam százalékában kifejezve 0-2 gyermek esetén 60 százalékról indul, s az ötödik évben 40 százalékra mérséklődik, míg három vagy több gyermek esetén a futamidő első évében 70, ötödik évében 50 százalék lesz.

Használt lakás vásárlása és korszerűsítése esetén a kamattámogatás mértéke a gyermekszámtól függetlenül az első évben 50 százalék, az ötödik évben 30 százalék.

A kamattámogatást akkor lehet igénybe venni, ha az új lakóingatlan vételára, illetve bekerülési költsége nem haladja meg a 30 millió forintot, használt lakás korszerűsítése esetén pedig a hitelcél a 15 millió forintot. A hitel maximális összege új lakás vásárlása/építése esetén 10 millió forint, használt lakás vásárlása és korszerűsítés esetén 6 millió forint lehet.

Az új lakásokhoz járó támogatás akkor adható, ha a használatba vételi, illetve építési engedélyt 2010. január 1-jét követően adták ki, használt lakás vásárlása esetén pedig az adásvételi szerződést a rendelet hatályba lépését követően kötötték meg, továbbá a lakás legalább komfortos, amelynek tulajdonosa e lakás helyett másik lakást vásárol, és erről nyilatkozik. Korszerűsítés esetén a kamattámogatás akkor vehető igénybe, ha a kérelem benyújtásának időpontjában a korszerűsítési munkálatok még nem kezdődtek meg.

A kamattámogatás igénybe vevője csak természetes személy lehet; legalább az egyik szülőnek bejelentett munkaviszonnyal kell rendelkeznie; az építési/vásárlási, illetve korszerűsítési költségek 70 százalékát számlával kell igazolni, s adóhatósági igazolást kell bemutatni arról, hogy az igénylők köztartozásmentes adózók.

A lakáscélú hiteladósok helyzetének könnyítése érdekében a kormány kamattámogatást nyújt a késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlanok megvásárlásához is. Ennek keretében magánszemélyek olyan, legalább komfortos lakás megvásárlásához vehetnek igénybe kamattámogatást, amely fedezete egy legalább 180 napos késedelemben lévő vagy felmondott kölcsönnek. A kamattámogatott kölcsönt 2012. december 31-ig lehet igényelni. A kamattámogatás időtartama legfeljebb 5 év (a kölcsön futamideje hosszabb is lehet), a kamattámogatás mértéke a futamidő első két évében az állampapír hozam 50 százaléka, a futamidő 3. évében 45 százaléka, a 4. évében 40 százaléka, 5. évében 35 százaléka. A kölcsön összege Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 10 millió forint, egyéb településeken 7 millió forint lehet.

A kamattámogatás feltételei: a lakóingatlan vételára vagy bekerülési költsége az eredeti kölcsönszerződés megkötésének időpontjában nem haladta meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 15 millió forintot, egyéb településeken a 10 millió forintot; a lakás eladási ára a hitelintézet által megállapított forgalmi érték legalább 80 százaléka; az adósok és családtagjaik lakóhelye az elmúlt 6 hónapban az érintett ingatlanban volt; az adós a kormányrendelet hatályba lépésének napján 180 napon túli késedelemben volt. A hitelezőnek jóvá kell hagynia az adós kamattámogatott hitel programban való részvételét. További feltétel, hogy a kamattámogatott lakáscélú kölcsönt az eredeti lakáscélú kölcsönt folyósító pénzügyi intézmény folyósítsa. Az eredeti hiteladós és a kamattámogatott kölcsönt igénylő személy nem lehetnek egymás közeli hozzátartozói, s a kamattámogatást igénybe vevő csak természetes személy lehet.

Legfeljebb öt évre szóló kamattámogatást vehetnek igénybe a lakáscélú kölcsönnel rendelkező hátralékos hiteladósok is a kisebb forgalmi értékű és fenntartási költségű lakóingatlanba költözéshez nyújtott lakáscélú kölcsönhöz, ők a kamattámogatott kölcsönt 2012. december 31-ig igényelhetik. A kamattámogatás mértéke a futamidő első évében az állampapír hozam 50 százaléka, 2. évében 45 százaléka, a 3. évében 40 százaléka, 4. évében 35 százaléka, az 5. évében 30 százaléka (de legfeljebb évi 3,5 százalék).

Ebben az esetben a kamattámogatás feltétele, hogy az igénylő a rendelet hatályba lépésekor rendelkezzen lakáscélú kölcsönnel, és fizetési késedelme meghaladja a 90 napot; a késedelmes jelzáloghitellel terhelt lakóingatlant értékesítse; visszafizesse az eredeti lakáscélú kölcsönt, és ebből eredően ne álljon fenn semmilyen jogcímen tartozása. Az eredeti lakáscélú kölcsönt folyósító pénzügyi intézménynek ez esetben is hozzá kell járulnia a kamattámogatási programban való részvételhez. Feltétel még, hogy a kamattámogatott kölcsön fedezetének forgalmi értéke alacsonyabb legyen, mint az eredeti lakáscélú kölcsöné. A megvásárolni kívánt lakóingatlannak legalább komfortosnak, hasznos alapterületének kisebbnek, energetikai minősítési osztályának azonosnak vagy kedvezőbbnek kell lennie, mint a fedezetként szolgáló lakóingatlané.

Több millió forint is múlhat ezen az egy egyszerűnek látszó döntésen, miszerint albérletet érdemes-e bérelni éveken keresztül, vagy megéri-e saját tulajdonú lakásba fektetni. Az új tanév kezdetével szülők és diákok tízezrei kényszerülnek döntéshelyzetbe a nebulók lakhatásával kapcsolatban. Akik szerencsések bekerülhetnek a néhol már nyugati színvonalú kollégiumokba, másoknak azonban csak az embertelen közeli állapotban lévő diákszállások jutnak. A nem helyi vagy környéki lakos fiataloknak azonban dönteniük kell, hogy bérleménybe, albérletbe, vagy jellemzően szülői segítséggel vásárlásba fognak, megoldva ezzel több éves lakhatásukat. Mi éri meg jobban? Érdemes-e esetleg lakást venni, vagy csak a bérlés kerüljön szóba a lehetséges opciók közül?

Lakástípus

Bár nem főváros specifikus a felsőoktatásban résztvevő hallgatók lakhatási kérdésköre, több ingatlanpiaci ok miatt – mint a forgási sebesség, rugalmasság, vagy a piac mérete – mégis a budapesti piac két példalakásán keresztül vizsgáljuk meg a lehetséges szcenáriókat. A kiindulási pontunk tehát az, hogy vidéki fiatalok számára minimum öt éves, de akár hosszabb távú budapesti tartózkodás esetére pénzügyileg mi a legkifizetődőbb lehetőség a lakhatás megoldására.

A vizsgálatunkba két különböző lakást vontunk be, és négy különböző szcenáriót vizsgáltunk meg annak érdekében, hogy kiderítsük Budapesten jelenleg bérelni vagy vásárolni érdemes-e lakást egy felsőoktatásban tanuló számára. Mind a két kiszemelt lakás Budán, a XI. kerületben található alig 2-3 percnyi sétára a városrész központjától a Móricz Zsigmond körtértől, valamint a legfontosabb szolgáltatásoktól és a tömegközlekedéstől. Mindkét lakás tégla építésű házban, vagyis nem panelben, nem földszinten található, azonban mindkettőben távfűtés biztosítja télen a meleget. Az egyik lakás 1 szobás, a másik 1 + 2 fél szobás, ami jelen esetben azért is lehet külön érdekes, mert a 2 fél szobából adott esetben az egyiket akár ki is adhatjuk albérletbe.

Ahhoz, hogy eredményre juthassunk a nehéz kérdésben, mindenképp szükségünk van a mai tudásunk szerinti indikátorok rögzítésére, mint például a jelenleg elérhető legmagasabb betéti kamatok, az alku lehetséges mértéke, a bérlemény költsége, avagy bevétele, illetve szükséges megállapítanunk egy általunk lehetségesnek tartott értéknövekedést a következő 5-10 éves időszakra, vagy egy várható kihasználtságot arra az esetre, ha egyik szobánkat kiadjuk albérletbe.

A hazai és a budapesti lakáspiac az elmúlt években folyamatos visszaesést mutatott, mind az árak, az újonnan épülő lakások, a piaci forgalom és számos egyéb tényező esetében is. Mondhatnák, hogy ezt már évek óta hallgatjuk, és valóban megjósolhatatlan, hogy mi fog még történni, de az biztos, hogy ha még nem is érte el, mára már nagyon megközelítette a hazai lakáspiac a mélypontot. Amennyiben nem így lenne, és valaki arra számít, hogy a gyengülés vagy a stagnálás még hosszú évekig is eltarthat, annak jelen esetben egyáltalán nem ajánljuk a vásárlást a mai piacon semmilyen finanszírozási konstrukcióban, hiszen a befektetett tőkéje nem lesz képes hozamot termelni.

Alternatív költség

Ha részletesebben megvizsgáljuk a közel 4 millió forintos kiadás mellett a lehetséges bevételünket, amit 6 millió forintra kalkuláltunk, akkor könnyedén megállapíthatjuk, hogy jobb befektetésnek tűnik egyéb forrásból finanszírozni a diák lakhatását. A 4 milliós alternatív kiadás úgy áll össze, hogy 45 ezer forintos lakbért 4 évig, utána 50 ezer forintot további 3 évig kellene fizetnünk, míg potenciális bevételünk átlagosan 7%-os betéti kamatszint mellett 10 millió forintos tőkénél közel 6 millió forint lehetne.

Amennyiben nem vagyunk az előbbiekben vázoltak szerint ennyire borúlátóak, és a jelenlegi gyászos helyzet ellenére optimistán állunk a jövőhöz, bízva a lakáspiac fellendülésében, és az árak emelkedésében, akkor már csak azt érdemes megvizsgálnunk, hogy mekkora önrész vállalása mellett, milyen mértékű árnövekedésre van szükség befektetésünk megtérüléséhez. A lehetséges példák szerint vagy teljes mértékben önerőből, vagy 60%, esetleg 30% önerőből oldjuk meg a lakásvásárlást. A szükséges hitelt 15 évre vennénk fel, és azzal kalkulálva, hogy gyermekünk 7 évig használná biztosan a lakást, ezt követően lehet, hogy hazaköltözik, esetleg külföldre, vagy máshoz, a hiteltartozásból hátralévő maradék 8 évben teljes egészében bérbeadnánk azingatlant.

Önköltség

A legegyszerűbb esetben, 100%-ban önerőből, teljes bekerülési költségen 10 millió forintért vásárolunk meg egy újszerű garzonlakást. Ekkor a már említett 7%-os éves betéti hozammal számolva mintegy 6 millió forinttól esünk el 7 év alatt. A mérleg pozitív oldalán azonban mintegy 4 millió forintot spórolunk az albérlet kalkulált kiadásain, így az egyenlegünk -2 millió forint lesz. Innen már könnyen kiszámolható, hogy 7 év alatt 20%-os árnövekedésre van szükségünk ahhoz, hogy az egyébként hosszú távon magasnak számító 7%-os betéti kamatszintet korrigáljuk. Ebben az esetben a most teljes költségen 10 millióért vásárolt lakást 2018-ban legalább 12 millióért kéne értékesíteni, ami így első hallásra nem is tűnik lehetetlen elvárásnak.

Ennél eggyel bonyolultabb a helyzet abban az esetben, ha 15 millióért egy 1 + 2 fél szobás lakást vásárolunk, hiszen így az egyik szobát akár albérletbe is ki tudjuk adni. A táblázatban is látható adatok szerint a teljes mértékben önerőből finanszírozott vásárlás esetén, a 7 év alatt 9 milliós potenciális hozammal szemben, mintegy 5,22 milliós megtakarítás áll, ám ha sikerül az egyik szobára bérlőt találni, akkor akár ebben a 7 évben további 2,1 milliós bevétellel is számolhatunk. Ebben az esetben a lehető legjobbak az esélyeink a megtérülésre, hiszen 7 év elteltével elég mintegy 11,2%-os árnövekedést realizálnunk ahhoz, hogy az elmaradt alternatív hozamnál jövedelmezőbb legyen a lakásvásárlásra fordított befektetésünk. Amennyiben a 7. év végén 11,2%-nál magasabb értéknövekedéssel sikerül továbbadni a lakást, minden plusz tized százalékpont a nyereségünket növeli.

Külső forrás

Saját zsebből azonban nem mindenki tudja, és talán nem is mindenki akarja finanszírozni ingatlanvásárlását. Amennyiben nincs elég tőkénk lakásvásárlásra, még mindig ott a hitelfelvétel lehetősége. Elemzésünkben két esetet vizsgálunk meg, egyszer 30%-os, másodszor pedig 60%-os önerővel kalkulálunk. A hitelt a mostani ajánlatok mellett forint alapon, 15 éves futamidőre vennénk fel, és az első esetben a 7. év végén végtörlesztenénk, melynek azonban van egy 1-2% közötti költsége. A második esetben azonban végig visszük a 15 éves futamidőt, ekkor a 7. év végétől teljes egészében bérleményként hasznosítva az ingatlant.

Bár elsőre úgy hihetnénk, hogy minél nagyobb a hitelünk, annál nagyobb értéknövekedésre lesz szükségünk a lakásunk árában a 15. év végére ahhoz, hogy pénzünknél legyünk, ez a példáink szerint azonban nem minden esetben igaz, sőt. Mind a két vizsgált esetben, 10 milliós, illetve 15 milliós lakásnál is, arra az eredményre jutottunk, hogy ha a 7. év végén kiszállunk az ügyletből, akkor előnyösebb a minél kisebb hitel. Ezek a mért különbségek azonban százalékos szinten csekélynek számítanak (néhány tized százalékpontos eltérésről van szó), így a befektetett tőkénk arányához viszonyítva mindenképp a minél alacsonyabb önrész hányad tűnik a legjövedelmezőbbnek feltéve, ha a kockázati tényezők közül egyik sem hat számunkra negatív irányba. Amennyiben kifuttatjuk a 15. év végéig a hitelünket, akkor viszont teljesen egyértelműen a minél nagyobb hitellel való vásárlás éri meg jobban, amennyiben teljesülnek a feltételezett alternatív hozamszintek, és nem kell hitelkamat emeléssel, vagy más extra költséggel számolnunk.

A 10 milliós lakásnál, 3 milliós önrész esetén, a 7. év végi végtartozással is számolva 20,7%-os minimum árnövekedésre van szükségünk, míg 6 milliós önrész esetén már 20,1% is elegendő ahhoz, hogy befektetésünk ne legyen veszteséges. Ennél jóval vonzóbb a 15 milliós lakásban rejlő lehetőség. Amennyiben ki tudjuk adni a plusz szobát, akkor 4,5 milliós önrésznél 11,5%-os árnövekedés, míg 9 milliós önrész esetén már 11,3%-os minimális árnövekedés is a megtérülést jelenti. Amennyiben 2018-ig több mint 11,5%-ot emelkedne lakásunk eladási ára, abban az esetben minden további emelkedést már nyereségként könyvelhetünk el.

Fordított a helyzet a 15 éven át végigvitt konstrukciók esetében. A számítások szerint hosszú távon sokkal jobban megéri minél nagyobb arányban hitelből finanszírozni a vásárlást, feltézve, hogy nem változik kedvezőtlenül a konstrukciónk. Ebben az esetben a 30%-os önerőnél elég már 42%-os árnövekedés, míg 60%-os önerőnél 74%-ra lenne szükség a 10 milliós lakás esetében, a hitel bevonása nélkül fedezett vásárlás 115%-os minimális elvárt árnövekedésével szemben. Hasonló az arány a 1 + 2 fél szobás lakás megvásárlása esetén is, ahol 4,5 milliós önrész mellett 38,6%, 9 milliós önrésznél 69,7%, míg teljesen önrész esetén már 111,6%-os árnövekedés realizálására lenne szükségünk.

Érdemes venni

A képletek egyszerűen kiadják, hogy adott és változatlan körülmények között mire számíthatunk ma. Azonban senki sincs, aki meg tudná most pontosan jósolni, hogy 7 vagy 15 év múlva átlagosan hány százalékkal lesznek magasabban, avagy alacsonyabban a budapesti lakásárak. Ha mégis inkább a vásárlás mellett döntünk, és nem szeretnénk más zsebét tömni az albérlet díjával, akkor legjobb esetben is legalább minimum 11%-os, illetve közel 40%-os értéknövekedésre van szükségünk. Továbbá praktikus, ha a becsült minimum szintnél azért valamivel többel is nő az ár, hiszen akár 7, akár 15 év alatt egy lakás nem csak hozza, hanem viszi is a pénzt, egy-egy kisebb renoválás, festés, néhány szerviz munka költségét mindenképp érdemes bekalkulálni.

Mindenesetre azok számára, akik rendelkeznek megfelelő önerővel és hitelképesek komolyan megfontolandó, hogy a mostani optimális vásárlási körülmények között érdemes-e saját ingatlanba fektetniük középtávon, vagy a túl nagy kockázat miatt – kamatkockázat, magasabb potenciális hozam lehetősége, árak szükségesnél lassabb emelkedése, esetleg stagnálása – inkább az albérlet sok szempontból biztosabb, és rugalmasabb lehetőségét választják, ahol azonban egyetlen forint sem térül meg. A számokat látva pedig jól jövedelmező közép- és hosszú távú befektetésnek ígérkezik elsősorban 1 + 2 fél szobás, de az 1 szobás lakás megvásárlása is, mivel mind a 7 év alatt szükséges 10-20%-os árnövekedés, mind pedig a 15 év alatti 40-80%-os növekedés a realitás talaján mozog, miközben igen magas, évi 7%-os elvesztett alternatív hozamszinttel kalkuláltunk.

A cikkben szereplő adatok és kalkulációk minden esetben csak közelítő értékek és feltételezéseken alapszanak, így azokat nem lehet tényleges előrejelzésnek tekinteni.

Portolio.hu

Ezt a bejegyzést 2011, október 20th, csütörtök 11:31-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.

Csökkenő árak, növekvő tranzakciószámok Magyarországon 2012-ben

A RE/MAX Magyarország 2012-ben a lakossági ingatlanpiacon további 4-5%-os árcsökkenést prognosztizál Magyarországon a tavalyi árakhoz viszonyítva. A csökkenés ismert okai a bankok érzékelhetően szigorúbb hitelezési feltételei, a banki értékbecslések alacsonyabb értékmeghatározásai, az elvárt önerő mértékének növekedése. Emellett az ügyfelek hitelminősítése, bevizsgálása is alaposabbá és szigorúbbá vált. Ezt a gyakorlatot folytatni fogják a bankok 2012-ben is, főleg hogy az elmúlt időben több olyan politikai döntés született Magyarországon, amelyek a bankokra terheltek nagyobb összegű költségeket (Bank adó és végtörlesztés).

A konzervatívabb hitelezési gyakorlat természetesen nagy nyomást gyakorol az ingatlanpiaci árakra. Ennek a nyomásnak köszönhetően várható, hogy a túlkínálati piacon a vevők továbbra is többet fognak próbálni alkudni a vételárból. Az eladó ingatlanok piacán fontos meghatározni, hogy vannak motivált eladók és nem motivált eladók. A nem motivált eladók azok, akik a régebbi piaci árakon szeretnék értékesíteni ingatlanjukat, de nem hajlandóak figyelembe venni a megváltozott piaci körülményeket és akár a professzionális közvetítők tanácsa ellenére is ragaszkodnak a saját árukhoz, ami általában több mint 10% -al a tényleges piaci ár fölött van.

Az alapvető kategorizálást a legtöbb ingatlanközvetítő cég egyre komolyabban veszi, ebbe beleértve a RE/MAX –ot is, mivel sajnos a fent említett túlárazott ingatlanok az elmúlt két évben eladhatatlanokká váltak és így az ilyen típusú megbízásokat sok értékesítő nem is fogadja el, vagy nem preferálja.

Motivált eladóknak azon tulajdonosokat nevezzük, akik valamilyen okból kifolyólag költözni
szeretnének, mert új gyermek született a családban és több helyre van szükség vagy a gyermekek már elmentek egyetemre és kisebb ingatlan is megfelelne, mivel túl magas a jelenlegi ingatlan fenntartásának költsége. Esetleg új állás miatt költözni kell vagy simán jobb minőséget szeretne az ügyfél. Motivált eladóknak nevezzük azon tulajdonosokat is akiknek költözniük kell, mert látják, hogy nem fogják tudni fizetni- vagy már elmaradásban vannak a hitelükkel, és inkább értékesítik ingatlanjukat az árverezés előtt. A motivált eladók általában jobban hallgatnak ingatlanközvetítőkre az ingatlan árazáskor.

Az ingatlan értékesítések legnagyobb része 2012 ben a motivált eladók kategóriájából fog származni, ezért fontos minden olyan ingatlan tulajdonosnak megfontolni, hogy saját maga hirdeti e az ingatlanját vagy ad e megbízást professzionális ingatlanközvetítőnek, aki
helyesen beárazza majd az ingatlanját és elvégzi a megfelelő hirdetési tevékenységeket, ami elengedhetetlen a minél hamarabbi értékesítéshez.

Tapasztalataink azt mutatják, hogy egy ingatlanra az első 3 hétben (a meghirdetésétől számítva) jelentkezik a legtöbb komoly érdeklődő. Ezért nagyon kritikus lépés a helyes beárazása az ingatlannak, mivel ha ez nem történik meg, akkor elkezdhet komolytalanná válni az ingatlan a többi helyesen beárazott és meghirdetett ingatlan mellett. Ha nem jött elegendő érdeklődő és az ingatlanra az első két hónapban, akkor érdemes elkezdeni újrapozícionálni az ingatlant új hirdetésekkel és képekkel.

Lakossági ingatlan tranzakciók szempontjából egy kisebb növekedés várható 2011-hez képest, elemzőink egy 6-7% növekedést várnak 2012 -ben. Ennek az előzményei már most érezhetőek, mert egyre több érdeklődés van a forint gyengülése miatt külföldről és egy kisebb kivárás érezhető a magyar vásárlók oldaláról a jövőre várható támogatott hitelek miatt. Természetesen nem fogják ellepni Magyarországot a külföldiek, de ha vásárolnak, akkor is a jó minőségű ingatlanokat preferálják.

Ilyen szempontból egyre fontosabb lesz beszerezni a használt ingatlanokra is az energia
tanúsítványokat, ami a jövőben már nem csak a külföldieknek, hanem a magyar vásárlóknak is alapvető elvárása lesz. Az energiaárak várhatóan növekedni fognak, ezért a magasabb
energiaminősítésű lakások kívánatosabbak lesznek. Ezek az ingatlanok nem csak pénzt spórolnak tulajdonosaiknak, de környezetvédelmi okok miatt is előnyben részesülnek.

A 2011-ben bekövetkezett árcsökkenés, és ennek 2012-ben várható folytatása, valószínűleg azt fogja eredményezni, hogy bővül azon személyek köre, akik a csökkenő áraknak köszönhetően ingatlant tudnak vásárolni banki finanszírozással. Ez azt jelenti, hogy a csökkenő árak miatt bővül a finanszírozható személyek száma. A támogatott hitelek miatt is várható egy kisebb növekedés a tranzakciók számában, de ez nem lesz számottevő. Ami javíthatja a kilátást jövőre, az a Bankszövetség által beterjesztett javaslatokról szóló csomag, amelyben a bankok további terheket vállalnának át a lakosságtól, amennyiben a Magyar állammal meg tudnak egyezni abban, hogy a jogszabályi környezet a következő két évben kiszámítható és stabil marad. Az állam és a bankok közötti megállapodásnak mindenképpen pozitív hatása lenne a lakossági- és más piacokon egyaránt.

RE/MAX

Ezt a bejegyzést 2011, november 28th, hétfő 11:29-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.

Bár már csak alig egy hónap maradt – a végtörlesztés lezárása után szűkülhet a kínálat – addig is érdemes lehet szétnézni a filléres ajánlatok között azoknak, akik lakásvásárláson gondolkodnak, hiszen a sokszor piaci ár alatt kínált ingatlanok később igencsak jó befektetésnek bizonyulhatnak.

A kormány korábbi döntése értelmében a jelenlegi piaci értékeknél jóval alacsonyabb árfolyamszinteken rendezhetik tartozásukat a devizahitelesek. Erre még alig egy hónapig van lehetősége az adósoknak; december 30-ig lehet ugyanis benyújtani a bankokhoz a végtörlesztési igényt, melynek befogadása után még 60 nap áll rendelkezésre a teljes tartozás rendezésére.

A végtörlesztés során tehát már csak a teljes devizatartozásuk csökkentett árfolyammal szorzott összegét kell forintban megfizetnünk az adósoknak, így igencsak jó lehetőség nyílik sokak számára a hitelből való kiszállásra. Erre több lehetősége is adódik a devizahiteleseknek. Mint ahogy azt korábban a Pénzcentrum.hu is megírta végtörleszteni talán a legkönnyebben saját megtakarításból lehet, de lehetőség van forinthitellel kiváltani a devizahitelt a kedvezményes árfolyamon.

Azoknak az eladóknak viszont, akik nem rendelkeznek elég megtakarítással, illetve nem hitelképesek, vagy egyszerűen nem kívánnak hitelt felvenni a végtörlesztéshez a legegyszerűbb és kézenfekvőbb megoldás a fedezetül szolgáló ingatlan eladása lehet. Az idő szűke ugyanakkor jókora árengedményekre készteti ezen eladókat, mellyel igencsak jól járhatnak a potenciális vásárlók. Nem is kell nagyon keresgélni az ilyen ajánlatokat, hiszen a legtöbb hirdetési portálon mind-mind találkozhatunk olyan opcióval, ami azt jelzi sürgős az eladás. Sőt akadnak olyan oldalak is a világhálón, melyek kizárólag az ilyen ingatlanok hirdetéseire specializálódtak. Vélhetően ezek többsége el is tűnik majd a süllyesztőben, amint lezárul ez az időszak.

Október közepe óta lehet például találkozni a “last minute” címkével ellátott hirdetésekkel az Otthon Centrum kínálatában – mondta el a Pénzcentrum.hu érdeklődésére Déry Attila. Mint azt a vezető elemző kiemelte az ilyen címkével ellátott ingatlanok tulajdonosai elsősorban végtörlesztési szándékkal vannak a piacon. Ugyanakkor az elemző arra is felhívta a figyelmet, hogy ezen ingatlanok esetében nem kényszerértékesítésekről van szó. “Semmiképpen nem szabad ezeket összekeverni a banki kényszerértékesítésekkel; az eladóknak nem feltétlenül vannak fizetési gondjaik a jelzáloghitelükkel, csak ki akarják használni a kedvezményes végtörlesztés lehetőségét” – mondja az elemző.

Ugyanakkor a végtörlesztés az árak csökkenését hozhatja a piacon, amennyiben sokan adják el emiatt az ingatlanukat – mondja Déry Attila, valamint hozzáteszi, hogy ezen ingatlanok esetében a piaci árfolyam és a végtörlesztési árfolyam között akár 20-25 százalékos eltérés is lehet, mely különbség az alku alapját képezi. “Az árfolyam különbözetből eredő nagyobb mozgástér nagyobb árengedményekre ad lehetőséget, ami szintén nyomást helyez az árakra. Ugyanakkor az, hogy ez pontosan milyen áresést generál a piacon, egyelőre nem ismert” – mondta el az elemző.

A gyakran filléres ajánlatok tehát jó befektetésnek bizonyulhatnak, főként, ha valaki abban bízik, hogy előbb utóbb emelkedésnek indulnak a lakásárak (2008 óta elképesztő mélyrepülést produkált az ingatlanpiac, mint az a fenti grafikonon is jól látszik). Az viszont, hogy befektetési szempontból hol érdemes ingatlanvásárlásban gondolkodni már némileg bonyolultabb kérdés. Befektetési szempontból Budapesten elsősorban a lokáció a fő kérdés. Ahol jelentősen nyomott árak jellemzőek, ott mindenképp érdemes lehet vásárolni, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan közép-hosszú távú befektetési forma. A fővárosi egyetemek környezetében például érdemes lehet befektetési célzattal lakást venni, hiszen a bérleti piac pozitív képet mutat, s ezek a területek jó piaci potenciállal bírnak.

A tekintetben pedig, hogy használt vagy felújított, esetleg újépítésű lakást érdemes-e vásárolni, a kockázatvállalás a fő kérdés. A fővárosi átlagárakat tekintve például mintegy 40 ezer forintos árkülönbség figyelhető meg a különböző típusok között, így ez az összeg az ami a renoválásra marad. Érdemes tehát kalkulációt készíteni, mielőtt egy lelakott ingatlanba fektetnénk pénzünket. Jövőre némileg megváltozik a helyzet. 2012-től ugyanis csak energiatanúsítvánnyal lehet eladni az ingatlanokat, mely jó iránymutatást ad a vásárlóknak a lakással kapcsolatban felmerülő számos kérdéssel kapcsolatban.

penzcentrum

Ezt a bejegyzést 2011, november 23rd, szerda 11:36-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.

Miközben a lakáspiac évek óta pang, a kormány legutóbbi intézkedései is hatással lehetnek az árakra, mint például a devizahitelek rögzített árfolyamon történő végtörlesztésének lehetővé tétele. A szakértők véleménye megoszlik arról, mennyivel nőhet meg az eladásra szánt ingatlanok kínálata.

Árcsökkenés „Az ingatlanpiacon kevés olyan esemény van, amely már most jól látható forgatókönyvet vetít előre, a végtörlesztés elfogadása azonban ilyen. Akik élnek majd a könnyítéssel, és a saját forrás használata, forinthitel felvétele vagy a lakás eladása közül az utóbbival élnek, minden bizonnyal a jelenlegi szintnél olcsóbban dobják piacra azt, hogy az átlagosan 100 napos értékesítési időintervallumot lerövidítsék.

A következő öt hónapban átlagosan 5-10 százalékos áresést prognosztizálok, amelyben feltehetőleg a végéhez közeledve erősödik majd a csökkenés, mert az eladók is nagyobb kompromisszumokra lesznek hajlandók. A jövő márciust követően nehezebb prognosztizálni, de valószínűbb, hogy emelkedés lesz.”

Ezt a bejegyzést 2011, november 8th, kedd 13:01-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.